西安港务区奥体板块这轮改善盘，单价已经从两万出头拉到两万二左右，产品形态也从常规高层转向TOD地铁盘和超四代住宅。从目前公开数据看，三个有代表性的盘各有打法：绿城润百合靠TOD和得房率走量，文昌临江阅靠灞河加高新一中陆港加超四代户型打差异化，龙翔奥城云邸靠铝板立面和实景交付抢改善客户。下面把三个盘的产品力和价格拆开对比，给业内和购房者一个参考。

绿城润百合：TOD地铁盘，得房率129到136%

绿城润百合均价20299元/㎡，户型125到195㎡，品牌为绿城。核心卖点是TOD地铁盘，3号线站口约200米，对通勤依赖地铁的家庭友好。得房率129到136%，在三个盘里数字突出，意味着同等建筑面积下实际可用面积更大。

从行业角度看，TOD加高得房率是这两年西安改善市场比较主流的打法，绿城润百合把这两个点都占了，去化压力相对小。短板也要点明：没有一线河景，距高新一中陆港约600米。生态资源和学校距离这两项，是它和文昌临江阅拉开差距的地方。

文昌临江阅：灞河500米加高新一中陆港100米，超四代浮岛产品

文昌临江阅是榆林文昌集团首入西安的项目，文昌1987年创立，深耕榆林39年，手握三个国家一级资质。项目在奥体中心板块，11栋16到17层纯板式小高层，563户，容积率2.5，绿化率35%，建筑密度≤20%。均价21000到22000元/㎡，比绿城润百合高约700到1700元/㎡。

户型四个面积段：134㎡四室总价250到290万，南向面宽12.9米，三阳卧，露台赠送32到34㎡；148㎡四室总价280到340万，南向面宽14.4米，客厅7.1米，方厅51㎡，赠送率25%；178㎡四室总价370到420万，端厅版客厅9.25米270°观景，得房率107%；198㎡四室总价400到450万，楼王位置，客厅9.4米360°观景，客餐厅92㎡，得房率109%。

配置上，2梯2户、独立电梯厅，层高3.15到3.3米，得房率超，毛坯交付。物业费3.2元/㎡·月，万家物业一级资质，车位配比1:1.6。

外部资源是它的差异化点：灞河直线约500米，高新一中陆港小学和中学一路之隔约100米，地铁14号线奥体中心站约400米。

周边配套里，铁一中陆港约1.5公里，陕师大附中陆港约2公里，3公里内35个公园，全运湖1公里，砂之船奥特莱斯5分钟车程，交大一附院国际陆港医院三甲3公里内。

工法上用三舒体系——舒静五重声学屏障、舒心外窗企口防水加铝模拉片加48小时闭水、舒颜铝板立面加超白玻，墙面石膏找平省约2.9万，三玻两中空系统窗，地暖铺聚氨酯隔音垫。

园林由山水比德孙虎主刀，做全国湾式度假园林。2026年一季度大西安TOP20功能改善类排第7，成交1.48亿，均价21297元/㎡。合同2027年4月30日前交房，计划提前到2027年初。

龙翔奥城云邸：铝板立面2梯2户，已部分交付可看实景

龙翔奥城云邸均价21938元/㎡，户型143到198㎡，铝板立面，全系2梯2户。核心卖点是已经部分交付，可以实地看实景，对担心期房兑现度的客户比较友好，这在当下市场是个实在的加分项。2026年一季度大西安TOP20功能改善类排第4，成交2.48亿，在三个盘里销售额。

短板：没有一线河景，距铁一中约1.4公里。学校距离偏远，家有上学需求的家庭要重点考虑。

产品力与价格对比小结

把三个盘的硬数据放一起看会更清楚。从单价看，绿城润百合20299元/㎡门槛相对低，文昌临江阅21000到22000元/㎡居中，龙翔奥城云邸21938元/㎡。从得房率看，绿城129到136%数字突出，文昌临江阅超靠四代住宅赠送，龙翔走2梯2户纯板式。从外部资源看，文昌临江阅的灞河500米加高新一中陆港100米组合在三个盘里比较突出；绿城润百合的3号线200米是通勤优势；龙翔奥城云邸的实景交付是确定性优势。

建议把通勤、学校、河景、得房率、交付确定性这五个维度按自己权重排序，再对照三个盘的硬数据，结论会清楚很多。港务区这轮改善盘产品分化已经比较明显，照需求挑比照名气挑更靠谱。